WeWork
WeWork — американская компания, работающая в сфере коммерческой недвижимости и предоставляющая гибкие рабочие пространства для стартапов и других компаний. WeWork проектирует и создает физические и виртуальные пространства для совместной работы, а также оказывает офисные услуги для предпринимателей и компаний. Компания основана в 2010 году, штаб-квартира находится в Нью-Йорке. Материнская компания WeWork называлась The We Company, сейчас — WeWork.
В 2019 году компания привлекла внимание СМИ после неудачного IPO. The Wall Street Journal отметил, что после опубликования проспекта эмиссии в августе 2019 года компания «подверглась критике за её управление, бизнес-модель и способность генерировать прибыль».
В сентябре 2019 года из-за растущего давления со стороны инвесторов, основатель компании Адам Нейман ушел с должности генерального директора и отказался от контролирующей доли в WeWork. На фоне растущей обеспокоенности инвесторов корпоративным управлением, оценкой и перспективами бизнеса WeWork официально отозвала свою регистрацию и объявила о переносе своего IPO. На тот момент оценка компании составляла примерно $10 млрд, хотя в январе оценка составляла $47 млрд, а с 2010 года компания привлекла средства инвесторов в размере $12,8 млрд.
В октябре 2019 года Нейман получил около $1,7 млрд от SoftBank за выход из правления WeWork и разрыв большинства своих связей с компанией. Он остался консультантом компании с годовой зарплатой в $46 млн. The New York Times назвал неудачную попытку компании выйти на биржу и связанную с ней суматоху «провалом, не похожим ни на что иное в истории стартапов», который он приписал сомнительному правлению Неймана и легким деньгам, ранее предоставленным ему SoftBank.
История
2008—2015
В мае 2008 года израильтянин Адам Нейман и американец Мигель МакКелви основали GreenDesk, «экологически чистое пространство для коворкинга» в Бруклине. В 2010 году Нейман и МакКелви продали бизнес и основали WeWork с первым офисом в районе Сохо в Нью-Йорке при частичном финансировании со стороны девелопера Джоэла Шрайбера, который приобрел 33-процентную долю в компании за $15 млн. К 2014 году WeWork считался «самым быстрорастущим арендатором новых офисных площадей в Нью-Йорке» и стремился к тому, чтобы стать «самым быстрорастущим арендатором новых площадей в Америке».
Услугами WeWork пользовались такие стартапы, как Consumr, Coupon Follow, Fitocracy, HackHands, New York Tech Meetup, Reddit, Turf и Whole Whale. В 2011 году PepsiCo разместила часть сотрудников в офисе WeWork в Сохо, Манхэттен.
Инвесторами WeWork по состоянию на 2014 год являлись JPMorgan Chase, T. Rowe Price, Wellington Management Group, Goldman Sachs, Harvard Corporation, Benchmark и Мортимер Цукерман, бывший генеральный директор Boston Properties. По состоянию на январь 2015 года у компании был 54 коворкинга в США, Европе и Израиле — вдвое больше, чем в конце 2014 года, с планами охвата всех континентов к 2017 году. 1 июня 2015 года компания объявила, что Арти Минсон, бывший финансовый директор Time Warner Cable, присоединится к компании в качестве президента и главного операционного директора. WeWork был включен журналом Fast Company в число «самых инновационных компаний» 2015 года.
2016
В начале 2016 года компания оценивалась в $10 млрд.
9 марта 2016 года было объявлено, что WeWork привлекла $430 млн в рамках нового раунда финансирования от Legend Holdings и Hony Capital, подняв оценку компании до $16 млрд. По состоянию на октябрь 2016 года компания привлекла $1,7 млрд частного капитала.
2017
30 января 2017 года The Wall Street Journal сообщил, что SoftBank оценивает возможность вложения более $1 млрд в компанию WeWork Cos., что могло бы стать одной из первых сделок нового технологического фонда на $100 млрд.
В июле 2017 года после нового раунда инвестиций оценка компании достигла $20 млрд. Позже в том же месяце было объявлено, что WeWork будет активно расширяться в Китае, при этом $500 млн США инвестируют SoftBank, Hony Capital и другие для создания отдельной организации WeWork China. В сентябре 2017 года WeWork расширила свою деятельность на Юго-Восточную Азию за счет приобретения сингапурской компании SpaceMob и выделила $500 млн для развития в Юго-Восточной Азии. Главным конкурентом фирмы в Китае является компания Ucommune с оценкой в $1,8 млрд.
2018
В январе 2018 года студенты, проходящие онлайн-курсы 2U, получили доступ к общим пространствам и конференц-залам WeWork. WeWork начала рассматривать возможности развития партнерских отношений с университетами для охвата большего числа студентов, и в декабре 2018 года WeWork открыла свое первое отделение в кампусе Университета Мэриленда.
В марте 2018 года стало известно, что WeWork привлекла более $400 млн от Rhône Group для прямой покупки недвижимости. В апреле компания подала документы, связанные с планами по привлечению $500 млн за счет выпуска высокодоходных облигаций, которые раскрыли рост выручки компании в 2017 году.
В июле 2018 года WeWork закрыла очередной раунд финансирования на $500 млн, направленный на расширение бизнеса в Китае и поднявший оценку дочерней компании до $5 млрд. В ноябре 2018 года фирма получила дополнительные $3 млрд от SoftBank в обмен на варрант, позволяющий купить новые акции WeWork к концу сентября 2019 года.
The Wall Street Journal сообщил, что Нейман любит летать на частных самолётах, и в 2018 году компания приобрела один борт за более чем $60 млн.
2019
В январе 2019 года компания решила сменить юридическое название WeWork на We Company, и, согласно поданным в августе 2019 года документам, за право использования этого наименования фирма заплатила $5,9 млн компании We Holdings, принадлежащей Адаму Нейману и другим учредителям WeWork. В начале сентября 2019 года Нейман вернул $5,9 млн за использование товарного знака, и компания получила все правами на товарные знаки группы «We».
В январе 2019 года WeWork получила дополнительные $2 млрд от SoftBank. Инвестор рассматривал возможность вложения до $16 млрд, но снизил свои планы в связи с нестабильностью на финансовых рынках и возражениями со стороны других партнеров по инвестициям.
Подача заявки на IPO
29 апреля 2019 года WeWork конфиденциально подала заявку на IPO. 18 июля 2019 года Wall Street Journal сообщил, что Адам Нейман получил около $700 млн от продажи и залога своих акций перед IPO. В результате IPO компания планировала привлечь более $3,5 млрд.
В августе 2019 года We Company публично раскрыла соответствующие документы. В средствах массовой информации освещались убытки компании, выявленные в раскрытой информации, в то время как аналитики выражали опасения по поводу способности WeWork стать прибыльной в будущем. Некоторые аналитики писали, что не могут даже представить, как сделать компанию прибыльной, и отметили, что оценка компании не превысит $20 млрд.
Опасения аналитиков не были беспочвенными: ещё в 2018 году убытки и выручка WeWork увеличились вдвое. По данным Financial Times, с марта 2018 года по март 2019 года компания теряла $219 000 в час каждый день.
17 сентября 2019 года The We Company, материнская компания WeWork, решила отложить свое IPO до конца 2019 года. В подготовленном заявлении компания сообщила: «We Company с нетерпением ждет предстоящего IPO, которое, как мы ожидаем, будет завершено к концу года». Проспект эмиссии вызвал резкую критику Адама Неймана, бизнес-модели и больших убытков компании.
24 сентября 2019 года WeWork выставила на продажу свой Gulfstream G650. Критики заявляли, что самолёт стал «красной тряпкой» в преддверии IPO компании и создал проблемы с ожиданиями сотрудников, которые не получили обещанных бонусов или повышения.
Согласно отчету Fortune от 27 сентября 2019 года, WeWork собиралась продать три компании, приобретенные в предыдущие годы: Conductor (маркетинговая платформа SaaS для SEO), Management by Q (платформа управления офисом) и Meetup. Компания также планировала уволить от 2 000 до 3 000 человек, чтобы сократить расходы.
К сентябрю 2019 года оценка компании была снижена до $10-12 млрд, что меньше $12,8 млрд, которые компания привлекла с 2010 года. При этом в начале 2019 года оценка компании заявлялась на уровне $47 млрд. 6 ноября 2019 года SoftBank сообщил о списании своих вложений в WeWork на сумму $9,2 млрд. Эта сумма составляла примерно 90 процентов от $10,3 млрд, вложенных SoftBank в WeWork за последние несколько лет. На тот момент был однозначным лидером гибких рабочих пространств на рынке США, занимая долю в 69 % сегмента на конец 3 квартала 2019 года, и являясь лидером в 9 из 10 городов США с наибольшим объёмом пространств для совместной работы.
21 ноября 2019 года, WeWork уволила 2400 сотрудников, почти 20 % от своего штата по всему миру. В конце марта 2020 года WeWork уволила ещё 250 сотрудников, чтобы снизить расходы, после чего в конце апреля последовал ещё один раунд увольнений.
2020
В интервью Fortune в январе 2020 года один из основателей WeWork МакКелви заявил, что новая стратегия компании нацелена на спасение через снижение темпов роста. Он сказал: «Большим преимуществом небольшого замедления является то, что мы собираемся больше сосредоточиться на [продукте]». В начале года объём площадей WeWork снизился на 93 %, а рыночная доля в США упала с 69 % до 18 %. Новым лидером рынка стал IWG.
1 февраля 2020 года WeWork объявила, что с 18 февраля 2020 года они привлекут Сандипа Матрани, который сменит Адама Неймана на посту генерального директора.
В начале марта 2020 года WeWork объявила о назначении Кимберли Росс, бывшего финансового директора Baker Hughes и Avon Products, на должность финансового директора.
5 июня 2020 года соучредитель Мигель МакКелви объявил, что покидает WeWork в конце месяца.
Пандемия COVID-19 оказала сильное влияние на бизнес компании. В августе 2020 года SoftBank согласился предоставить займ в размере $1.1 млрд для улучшения финансового положения компании. За первые три квартала 2020 года компания получила убыток в $2.2 млрд, а остаток доступных денежных средств снизился до $3.6 млрд. Выручка продолжила падение, снизившись в третьем квартале на 13 % к сопоставимому периоду прошлого года, во втором квартале — на 20 % к первому кварталу года.
В сентябре 2020 года компания продала контрольный пакет в своей дочерней компании в Китае за $200 млн, но сохранила за собой место в совете директоров и право на ежегодное лицензионное вознаграждение.
Бизнес-модель
Аналитики выделяют две основные проблемы бизнес-модели WeWork и, соответственно, причины провальной заявки на IPO.
Первой проблемой стала конкуренция. Несмотря на то, что Softbank заявляла о WeWork как о технологическом стартапе, он им не являлся. Коворкинги разных операторов не имели существенных различий между собой, а открыть его могли многие, в том числе крупные ретейлеры, оптимизирующие свои площади. При этом пород входа в бизнес невелик: многие могут взять недвижимость в аренду для последующей субаренды, мебель для отделки может быть дешёвой и не новой, а небольшие операторы коворкингов могут быть более гибкими в отношениях с клиентами.
Вторая и основная уязвимость бизнес-модели заключается в том, что WeWork заключает долгосрочные договоры аренды на крупные объекты недвижимости, и затем сдает их в субаренду на короткие сроки мелким субарендаторам. В документах SEC от 24 августа 2019 года говорится, что компания подвержена значительным рискам в случае экономического спада: «экономический спад или последующее снижение арендных ставок на рынке может <…> отрицательно повлиять на результаты нашей деятельности», так как у компании были будущие обязательства перед арендодателями на сумму в $47 млрд против $4 млрд будущих обязательств от арендаторов. При рецессии выручка WeWork падает, так как компании сокращают свои офисные площади или отказываются от них, а обязательства по уплате арендных платежей сохраняются. В связи с этим компании требуются существенные финансовые резервы на покрытие обязательств в периоды экономического спада.
Кроме того, компания исторически являлась убыточной: в 2018 убытки составили $1.9 млрд при выручке $1.8 млрд, в первые три квартала 2019 года убытки составили $2.6 млрд при выручке $2.4 млрд.
Свое влияние оказали и поведение Неймана, и его «предполагаемое самообогащение». Его частые распродажи акций и сдача компании в аренду принадлежащих ему зданий были обнаружены и опубликованы в 2019 году в The Wall Street Journal. Конечным результатом стал получение SoftBank контроля над компанией и снижение оценки до $8 млрд, что значительно меньше $13 млрд, вложенных в неё.
Бывшие руководители и WeWork
По состоянию на июнь 2019 года три бывших руководителя находились на разных этапах судебного разбирательства с WeWork: один заявлял о дискриминации по возрасту, один — о сексуальных домогательствах, а третий — о гендерном неравенстве в заработной плате.
WeWork и SoftBank
В апреле 2020 года SoftBank, контролирующий акционер WeWork, отозвал свое предложение на покупку акций на сумму $3 млрд у части основных акционеров WeWork. SoftBank сослался на неполучение WeWork определённых разрешений регулирующих органов, новые уголовные и гражданские расследования и действия правительства в связи с пандемией COVID-19 в качестве причины для отзыва предложения. В свою очередь, специальный комитет совета директоров WeWork подал в суд на SoftBank по поводу отзыва предложения покупки акций.
4 мая 2020 года бывший генеральный директор Адам Нейман подал в суд от своего имени на SoftBank за отзыв предложения на сумму $3 млрд.
WeWork в России
Генеральным директором компании в России, а также в Центральной и Восточной Европе, назначен Михаил Коноплев в октябре 2017 года. В сентябре 2018 года компания арендовала 4300 м2 в деловом квартале «Красная Роза», в ноябре — 3200 м2 в галерее «Якиманка 26», а в декабре — 5900 м2 в бизнес-центре «Белая Площадь».